蒙古是世界上人口最稀疏的国家之一，整个国家由荒漠、大草原和绵延不断的群山组成。然而，首都乌兰巴托却人满为患。1989到1990年间苏联解体，蒙古成为一个实行市场经济的民主国家时，全国有27%的人口居住在乌兰巴托。近年来，依靠储量丰富且基本还未开发的自然资源，蒙古经济飞速发展，吸引大批牧民移居首都。现在有大约130万人居住在乌兰巴托，占全国人口近一半。亚洲开发银行(ADB)估计，该国每年有4万外来人口迁至首都。
由于乌兰巴托市中心缺乏平价住房，地方也有限，大多数新迁入的居民别无选择，只能在“蒙古包区”（ger district，见本文最上方的照片）安家。该区得名于蒙古的传统圆顶毡帐，蒙语中称为“ger”，意思是“家园”。这些杂乱无章、毫无规划的居住区由蒙古包、临时房屋和土路组成，像树墩上的年轮一样，以城区高耸的办公楼和公寓楼为中心向外辐射，越新的居住区就越靠外。
这些区域曾被视为蒙古现代化进程中的临时副产品，但现在却容纳了乌兰巴托60%的人口。这里基本没有自来水、下水系统、废物处理等基本市政服务，而学校、医院、社区活动空间和公共交通都不堪重负。到了冬天，温度降至零下40摄氏度，这里的居民用炉子烧煤、有时候还烧垃圾取暖，使乌兰巴托成为世界上空气最污浊的城市之一。
巴德伦•加尔迪(Badruun Gardi)是在蒙古包区开展工作的非政府组织卓力格基金会(Zorig Foundation)的一名顾问，他说乌兰巴托“极端分化”。“事实上，住在蒙古包区的居民，绝大多数想都不敢想象自己有一天能住上公寓楼，”他说，“如何融入城市是一个难题，因为改变过去的牧民心态、接受在城市里定居生活，是一个巨大的转变。‘社区’这个词在蒙古语里不存在。”
尽管蒙古包区一直以来都受到国际慈善机构和各开发银行的关注，但新移民的不断涌入，意味着情况并无太大起色。
2012年，转机出现。额尔登•巴特-乌勒(Erdeniin Bat-Uul)被任命为新一任市长。他任市长那段时期，正值铜矿、金矿和煤矿开采热潮推动经济蓬勃发展的时期。在他上任前一年，蒙古国内生产总值(GDP)增长了17%，使其跻身世界上增长最快国家之列。乌兰巴托的中心地带也相应地进行了现代化。乌兰巴托最高的大楼“蓝天塔”（Blue Sky Tower，见右图），形如一面105米高的蔚蓝风帆。在蓝天塔附近，成吉思汗广场(Chinggis Khaan Square)对面，有一家路易威登(Louis Vuitton)门店。现代化公寓大楼取代了苏联时期建造的颜色暗淡的预制装配式住宅。
2013年2月，议会通过了乌兰巴托城市总体规划的调整方案。城市总体规划制定了乌兰巴托到2030年的设计和空间使用开发战略，包括改善蒙古包区的框架构想。初步估计成本为54.3万亿蒙古图格里克（合280亿美元）。包括建设10个市区，3个卫星城，一条总长170公里的铁路，一个飞机场和一个公共交通系统。蒙古包区的部分区域会连上市政管网；由于该区居民大多拥有所住的土地，蒙古包区的其他部分将通过与居民签订土地置换协议开发为公寓楼。目标是到2030年，将70%的家庭迁入现代化公寓。
在乌兰巴托市郊的巴彦祖赫区(Bayanzurkh)，中国烈士公墓旁边，高高的木栏和两只脏兮兮的狗守护着巴塔尔一家的地盘。地盘一角立着一顶白色的传统式样蒙古包，数百年来，为蒙古大草原上的战士和牧民遮风避雨的正是这种蒙古包。蒙古包轻便、灵活机动，非常适合游牧生活，但对于城市生活就不是那么理想了。巴塔尔把她的蒙古包租了出去，自己则住在一套用空心砖盖成的一居室里。水要去附近的小摊棚取。较远的一角处挖了一个茅坑。
去年冬天，巴塔尔（见右图）一家烧了两货车的煤，一车煤要花25万图格里克（合130美元）。对一个月收入仅30万图格里克（合155美元）的家庭来说，这是一笔巨大的支出。（巴塔尔的丈夫失业了；世界银行(World Bank)估计，62%的蒙古包区居民没有工作。）我喝着一杯热气腾腾的热巧克力，吃着“果子”（boortsog，一种核桃大小的甜味油炸面点），问巴塔尔：政府能做些什么来改善你们的生活质量？“如果他们能把管道铺过来，让我们连上集中供暖系统，那就好了。“
这个梦想在今天看来似乎还很遥远。比起乌兰巴托政府发布新的城市总体规划那个时候，如今蒙古的经济形势已变得更难以预测。煤炭出口和外国直接投资(FDI)暴跌，使蒙古2014年上半年的经济增速降至5.3%。重振蒙古经济的关键是解决有关奥尤陶勒盖(Oyu Tolgoi)铜矿开发成本的争端。该铜矿由蒙古政府和矿业公司力拓(Rio Tinto)旗下的Turquoise Hill Resources合营。很可能在2021年，该铜矿将实现全面投产，届时将为蒙古贡献约三分之一的GDP。
“必须承认，当前的经济条件在一定程度上拖慢了蒙古包区开发计划实施进度，”乌兰巴托市副市长奥其尔巴特•索罗格乔(Ochirbat Sorogjoo)说。他补充道，在亚洲开发银行等国际组织的帮助下，政府有信心完成这项计划。
但是其他人则没这么乐观。乌兰巴托经济发展局总干事特穆林•恩赫蒙赫(Temuulin Enkhmunkh)称，从经济层面来说，这个300亿美元的总体规划就是个白日梦。“这项计划由城市规划者制定，没有一个经济学家参与其中，”他说，“需要的资金总额太大了，要是按照那个数字，我们还不如收拾铺盖卷回家算了。”
香港大学(University of Hong Kong)建筑系副教授乔舒亚•鲍乔弗(Joshua Bolchover)表示，走出僵局的一条道路是缩小重建规模。鲍乔弗与乌兰巴托市政府、非政府组织亚洲基金会(Asia Foundation)一起，设计了3种能以低成本快速建造并解决废物处理问题的“智能基础设施概念”。
“我认为可以将标准化城市化视为实验、视为探索，”鲍乔弗说，“可以把它们作为实验平台，而不是花费数十亿美元重新规划整个城市。”
由于地势多山，且缺乏像样的道路，垃圾收集车很难进入蒙古包区，街道的角落成了事实上的垃圾场。今年春天，这里将会修建鲍乔弗设计的钢筋混凝土建筑物，每一座造价约4万美元。这种建筑物可以作为垃圾收集点，同时其内部空间用途多样，可以用作商店、教室或者会场。
在经济情景不确定、社会快速变迁的时期，建造响应居民需求的建筑是明智的。鲍乔弗说：“目前在建的都是典型的普通住宅，既不反映当地气候特点，也忽略了这些人以前曾是游牧民，与土地有着明显的联系。” 他补充道，蒙古包区的一个重要功能就是“连接起”游牧生活和城市生活，为牧民转化为城市居民提供空间。
55岁的退休教师奥云格列尔•登贝尔勒(Oyungerel Demberel) 1997年和丈夫一起从乡下搬到了蒙古包区。去年，他们在自己的土地上建起了一座两层红砖家庭旅馆，部分自住，部分做旅馆。“我们也考虑过买间公寓，但是我们的土地值钱得多，”登贝尔勒说。今年春天，乌兰巴托首批蒙古包区居民家中将连上市政管网，用上自来水和暖气，她家也在其中。
对登贝尔勒来说，公寓楼狭小的空间毫无吸引力。“住在公寓里，心态也会不同，因为游牧民居住的地方彼此相隔甚远，一座山就住一户人家。”她说，“这份辽阔、宽敞和大自然，流淌在蒙古人的血液里。”
在蒙古国购房指南
● 蒙古语是官方语言，英语正迅速取代俄语成为第二普及的语言。
●乌兰巴托的气候属于比较极端的。夏季气温最高可达30摄氏度，而在漫长干燥的冬季，夜间气温最低可降至零下40摄氏度。乌兰巴托虽然阳光充足，但污染非常严重，PM2.5浓度是世界卫生组织(World Health Organisation)推荐标准的6到7倍。
● 蒙古国是亚洲犯罪率最低的国家之一。
● 住宅均价每平方米约1300美元。市中心的高端现代化住宅的价格可能超过每平方米3000美元。
● 宰桑区(Zaisan)是乌兰巴托市最理想的住宅区之一，因为这里空气相对清新，靠近乡村，很受家庭的欢迎。
● 不限制个人拥有房产的数量。购房程序简单，国外投资者有权以自己的名字购置房产。不动产税介于房产价值的0.6%到1%之间。
● 外国人可购买和出售开发好的自由保有房产（freehold property，指房主无条件享有房产永久所有权的房产，包括房产建筑和占有的地皮——译者注）。与不享有土地所有权的“浮动自由保有”房产不同，“自由保有”房产的所有者可获发将土地“锁定”在房产之上的房产证。房产证属于法定清偿物。
房产行情如何？
80万美元可在宰桑区买到一套全新五居室联排别墅，邻近乌兰巴托美国学校(American School of Ulaanbaatar)；
100万美元可在蓝天塔购置一套三居室公寓，并可享用游泳池和健身房设施；
200万美元可在市中心的摄政公馆(Regency Residence)购置一套五居室顶层复式公寓，邻近成吉思汗广场；
妮古拉•戴维森 英国《金融时报》
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